Il termine "mutuo" è stato introdotto in Grecia tre secoli aC. Significava che il debitore era responsabile nei confronti del creditore con la propria terra. Nel diritto interno, un tale concetto è apparso nei primi anni '90 del secolo scorso. Nella Russia moderna, le relazioni derivanti dall'ipoteca sono regolate dalla legge "Sulle ipoteche (pegni immobiliari)" modificata il 25 novembre 2017.
Mutuo in parole semplici
Un altro nome per i mutui è la garanzia immobiliare. Questo è il nome del modo in cui sono garantiti gli obblighi, quando il debitore dà al creditore un vantaggio nel soddisfare i suoi crediti dal valore del pegno, che diventa il bene immobile. Nel sistema di questi rapporti, il debitore funge da pegno e il creditore da pignoratizio.
Nel caso più generale, un'ipoteca può servire da garanzia per vari tipi di obbligazioni monetarie. Allo stesso tempo, si presume che le obbligazioni possano esistere già al momento della conclusione del contratto di mutuo e possano sorgere in futuro. Attualmente, l'ipoteca si è sviluppata nel campo della fornitura di prestiti e crediti ai cittadini.
L'ipoteca può sorgere sia in forza della legge sia in virtù di un contratto ipotecario. In virtù della legge, un pegno sorge quando viene effettuata una transazione per la vendita e l'acquisto di beni immobili senza che l'acquirente lo paghi per intero. In questo caso, il venditore funge da creditore ipotecario e l'acquirente agisce da ipotecario. Un mutuo sotto contratto comporta una transazione scritta tra due o anche più parti. In base a tale accordo, il proprietario o la persona che esercita legalmente la gestione economica dell'oggetto diventa il pegno.
Disposizioni fondamentali della legge sulle ipoteche immobiliari
La Legge sui Mutui prevede che le parti che concludono un rapporto giuridico concludono tra loro un opportuno accordo. Secondo i termini di questo documento, una delle parti (il debitore dell'obbligazione) ha il diritto di soddisfare i suoi crediti pecuniari. La loro fonte è il costo dell'oggetto oggetto del pegno. Il contratto viene stipulato in relazione all'immobile posseduto ed utilizzato dal debitore.
Il suddetto accordo dà luogo ad un rapporto giuridico ipotecario, al quale si applicano i principi della garanzia reale. Poiché il fatturato di imprese, appartamenti, strutture, terreni è consentito dalla legge, è possibile un impegno in relazione a questi oggetti.
È possibile costituire un'ipoteca al fine di garantire l'adempimento dei termini del contratto di prestito o del contratto di prestito. L'obbligazione può scaturire dai fatti di compravendita, contratto, locazione o danneggiamento.
La legge sull'ipoteca (pegno) introduce la necessità di contabilizzare sia il debitore che il creditore, se sono persone giuridiche.
L'oggetto del contratto deve assicurare il pagamento del debito principale, in tutto o nella parte determinata dall'accordo delle parti. Concludendo un accordo, le parti dell'accordo possono porre una condizione al pagamento degli interessi. La legge stabilisce la possibilità di pagamento dei crediti sotto forma di una somma forfettaria; non può eccedere gli obblighi previsti dal contratto.
La legge prevede altri pagamenti, che includono:
- risarcimento del danno;
- pena;
- una multa in caso di violazione dei termini del contratto;
- rimborso spese legali;
- compensazione dei costi per la realizzazione dell'oggetto.
Succede che il creditore, volendo preservare l'integrità del bene, sia costretto a spendere soldi per la sua piena manutenzione e tutela. In questo caso ha diritto al rimborso delle spese dovute all'immobile ipotecato.
Le categorie di oggetti che possono diventare oggetto di un contratto sono determinate dalla legge sulle ipoteche. Conformemente al diritto civile, l'immobile che è registrato secondo la procedura stabilita può essere costituito in pegno con un contratto di mutuo.
Oggetto del contratto di mutuo
L'oggetto di un contratto di mutuo può essere:
- appezzamenti di terreno;
- edifici, strutture, imprese, altri oggetti di costruzione di capitali;
- edifici residenziali, appartamenti, nonché le loro parti, che sono stanze isolate;
- garage, cottage estivi, case da giardino, altri edifici di consumo;
- aerei, navi e oggetti spaziali.
In alcuni casi, la normativa sui mutui consente di considerare oggetto del contratto i fabbricati residenziali direttamente collegati alla lottizzazione. Se non vi è alcuna registrazione per i terreni, la cui proprietà statale non è divisa, ciò non può essere un ostacolo alla formazione di rapporti giuridici ipotecari.
Secondo il Codice Civile e la Legge sui Mutui, la cosa che è oggetto del contratto, così come i suoi accessori, sono un tutt'uno. Pertanto, gli accessori diventano parte del pegno generale, salvo diverso accordo tra le parti. Una cosa che non può essere divisa senza cambiare il suo scopo principale non può essere un oggetto indipendente di una transazione.
L'obbligo per il mutuatario è che il bene oggetto del contratto deve essere di sua proprietà o quanto meno nella giurisdizione economica. Se l'oggetto è ritirato dalla circolazione o può essere fatto valere un credito su di esso, la garanzia dei crediti con tale proprietà non è consentita. Lo stesso vale per i beni per i quali non è possibile privatizzare.
Secondo la legge sulle ipoteche, l'oggetto del contratto può essere il diritto di locazione, se vi è il consenso del locatore o di chi utilizza l'oggetto in virtù del diritto di gestione economica.
Un'ipoteca su un immobile che è in comproprietà comune al momento della conclusione del contratto può essere costituita se vi è il consenso a ciò da parte di tutti i legittimi proprietari. Tale consenso deve essere in forma scritta. In caso di comproprietà, la persona ha il diritto di ipotecare i beni che gli appartengono senza chiedere il consenso di altri comproprietari.
Contenuto del contratto di mutuo
Il contratto di pegno deve indicare:
- l'oggetto del contratto di mutuo;
- valutazione di tale argomento;
- l'essenza dell'accordo;
- l'importo dell'adempimento dell'obbligazione e la sua durata.
Il contratto di mutuo è concluso secondo le regole ei principi generali del diritto civile. Il documento deve contenere informazioni sull'oggetto dell'accordo, sulla sua valutazione e altri punti significativi nell'adempimento degli obblighi. Le parti possono includere nel documento condizioni specifiche che prevedono la possibilità di imporre il pignoramento della proprietà. Queste informazioni possono essere rilasciate sotto forma di un accordo separato.
Il contratto di mutuo contiene il nome dell'oggetto e il luogo in cui si trova. La descrizione fornita nel documento deve essere sufficiente per identificare l'oggetto. Il diritto, in base al quale l'oggetto appartiene al creditore, è anche enunciato nel documento. Se l'oggetto è un contratto di locazione, è necessario indicarne la durata.
La valutazione dell'oggetto del contratto è determinata dall'accordo elaborato dalle sue parti ed è espressa in termini monetari. La valutazione di un oggetto in corso di costruzione è effettuata al suo valore di mercato.
Alcune caratteristiche del mutuo
L'obbligazione che è assistita da ipoteca è indicata nel contratto insieme al motivo della sua insorgenza e alla durata della sua costituzione. L'accordo può prevedere che l'importo delle obbligazioni monetarie venga stabilito successivamente; in questo caso, è necessario prescrivere le condizioni per determinare l'importo delle obbligazioni.
Se, con l'accordo delle parti, i crediti possono essere parzialmente attuati, i termini e la frequenza dei pagamenti devono essere stipulati nel contratto. Se non è stabilito un importo specifico dell'importo dei pagamenti, è necessario prescrivere le condizioni per la loro determinazione.
L'ipoteca è soggetta a registrazione statale obbligatoria. Entra in vigore solo dal momento in cui viene effettuata l'iscrizione nel relativo registro statale. Nell'estratto del registro, l'iscrizione sul pegno dei beni immobili si riflette sotto forma di gravami sui diritti del proprietario su questo o quel bene.
Un caso particolare di ipoteca immobiliare è l'ipoteca su un appartamento. Questa forma di impegno si è diffusa dopo l'avvio di programmi governativi volti a sostenere quei cittadini che acquistano abitazioni. Con un contratto di mutuo di questo tipo, il mutuatario impegna l'appartamento al fine di garantire gli obblighi finanziari assunti. Il contratto di mutuo per l'appartamento è firmato dal prestatore e dal proprietario dell'appartamento. La registrazione del contratto avviene entro un termine non superiore a cinque giorni lavorativi.
Assicurazione alla conclusione di un contratto di mutuo
Il creditore è di vitale interesse per il fatto che la proprietà da lui ricevuta in pegno fosse al sicuro fino a quando il debitore non adempie pienamente ai suoi obblighi finanziari. Pertanto, la legge prevede l'assicurazione dell'oggetto dell'ipoteca contro i possibili rischi di danno o perdita. Tale assicurazione è obbligatoria. Le banche spesso creano le proprie compagnie di assicurazione, che assicurano gli oggetti del contratto di mutuo. Tali strutture talvolta offrono ai mutuatari ulteriori tipologie di servizi, il che porta oggettivamente ad un aumento dei costi complessivi e ad un aumento del costo di un servizio di prestito.
