La situazione economica instabile in Russia nel 2014 ha influenzato anche lo stato del mercato immobiliare. Cosa aspettarsi dal 2015 e quale sarà il costo degli appartamenti?
La questione del costo degli appartamenti è tradizionalmente rilevante per ampi gruppi della popolazione. I venditori di appartamenti temono di dover vendere la loro proprietà per pochi centesimi e gli acquirenti temono di dover pagare un extra per gli immobili.
Fare previsioni a lungo termine in una situazione economica difficile e in una situazione geopolitica instabile è molto problematico. Pertanto, la maggior parte degli esperti si limita a periodi a breve termine - per i prossimi sei mesi o un anno.
Il costo degli appartamenti, come altri beni, generalmente dipende dall'equilibrio tra domanda e offerta. La domanda è in gran parte determinata dalla solvibilità dei cittadini e l'offerta è determinata dalle dinamiche del settore delle costruzioni e dalla disponibilità di fondi di investimento presi in prestito per gli sviluppatori.
Domanda di immobili in Russia nel 2015
Si prevede che la domanda di immobili diminuirà nel corso del 2015 per una serie di motivi. Tra questi, quello fondamentale è il calo della disponibilità di prestiti ipotecari, che è stato il driver chiave della domanda di appartamenti in Russia.
I mutui nel 2015 saranno caratterizzati da un aumento dei tassi attivi (di almeno 2 pp), nonché da un aumento dei requisiti per i mutuatari verso le banche. Quindi, già ora, alcune banche hanno annunciato un aumento dell'acconto minimo al 40-50%. In tali condizioni, i mutui diventeranno inaccessibili a molti russi.
Inoltre, il calo della domanda sarà una conseguenza dell'entusiasmo suscitato nel mercato immobiliare alla fine del 2014. Quindi molti acquirenti hanno cercato di convertire rapidamente i loro risparmi in rubli in appartamenti. Pertanto, alcuni russi sono già riusciti a soddisfare la domanda, soprattutto nel suo segmento di investimento (quando un appartamento viene acquistato come oggetto per generare reddito e non per vivere).
Anche il calo del potere d'acquisto dei cittadini a seguito della svalutazione del rublo e dell'elevata inflazione avrà un impatto negativo sul mercato immobiliare.
Previsione delle dinamiche edilizie nel 2015
Il settore delle costruzioni sta già mostrando un calo di attività. Molti potenziali progetti sono sospesi e solo quelli che sono in uno stadio di preparazione elevato o che hanno un potenziale di investimento significativo continuano ad essere implementati. Il settore delle costruzioni risente negativamente anche della crescita del costo dei fondi presi in prestito per la realizzazione dei progetti.
Ci si aspetta che molti proprietari di case nel mercato secondario scelgano di posticipare la vendita fino a "tempi migliori" per poter raccogliere una grossa somma.
Questo stato di cose avrà due conseguenze: una ridistribuzione della domanda verso il mercato secondario, nonché una leggera diminuzione dell'offerta.
Previsioni del prezzo degli appartamenti per il 2015
Questa tendenza prevista sotto forma di un calo della domanda di immobili (con un tasso di calo dell'offerta inferiore) dovrebbe portare a un calo dei prezzi degli appartamenti nella seconda metà del 2015. È vero, ci si aspetta che accada gradualmente e non diventi impressionante.
Gli agenti immobiliari ritengono che il calo influenzerà in misura maggiore il mercato immobiliare secondario. Gli esperti tracciano analogie con la crisi del 2008-2009. Quindi il valore del rublo degli appartamenti è diminuito del 10% e il loro equivalente in dollari è diminuito ancora di più, del 30-35%. Una situazione simile si osserva ora: i prezzi degli appartamenti in dollari sono diminuiti più che in rubli.
I prezzi per i nuovi edifici nel 2015 continueranno ad aggiungersi al prezzo. Secondo gli esperti, l'aumento potrebbe essere del 5-10%.
Allo stesso tempo, un calo dei prezzi degli appartamenti potrebbe non verificarsi affatto se il tasso di riferimento viene ridotto, le dinamiche valutarie si normalizzano e lo stato sviluppa misure a sostegno dei prestiti ipotecari.
