La vendita di beni immobili costituiti in pegno è disciplinata dalle disposizioni legali previste dalla legge federale n. 102-FZ "Sull'ipoteca (pegno immobiliare)". La nuova versione di questo atto legislativo prevede una serie di integrazioni e modifiche entrate in vigore il 01.01.2019.
Concetti generali di asta pubblica
Per comprendere le specifiche dell'organizzazione di aste pubbliche per la vendita di immobili nel quadro delle norme legali relativamente nuove della legislazione russa, è necessario comprendere alcuni concetti.
Luogo di organizzazione dell'asta pubblica. È direttamente collegato all'oggetto immobiliare da vendere.
Termine di pubblicazione. Entro dieci giorni dalla data dell'asta viene pubblicato un avviso che indica le informazioni sullo svolgimento di tale evento (oggetto, luogo e data dell'asta, costo dei beni materiali).
Avviso di asta pubblica. Sul sito ufficiale della FSSP, con la contestuale comunicazione delle ripartizioni territoriali di tale servizio, vengono pubblicate le informazioni sull'asta programmata. I suoi partecipanti devono pagare un deposito fisso, che di solito è il 5% del valore iniziale dei beni materiali. Inoltre, la caparra viene interamente restituita se l'asta viene dichiarata non valida. E a condizione che il soggetto vincitore dell'asta si rifiuti di pagare gli oggetti in asta, tale cauzione non gli verrà restituita.
Contrarre. L'accordo tra l'organizzatore dell'asta e l'entità che ha vinto l'asta contiene informazioni sulla transazione, che vengono inserite nell'USRR.
Partecipanti. Il numero dei soggetti ammessi all'asta è limitato. Di norma sono ammessi all'asta solo i soggetti aventi diritto all'uso di tali oggetti (parenti, amici e conoscenti del pegno), nonché il pignoratizio.
Registrazione della transazione. Un'entità è riconosciuta come l'aggiudicatario sulla base del prezzo di offerta più alto. Dopo l'asta, viene concluso un contratto di vendita. Il pagamento deve essere effettuato entro cinque giorni sul conto dell'organizzatore dell'evento. Inoltre, la garanzia precedentemente depositata è interamente inclusa nel costo dell'operazione.
Riconoscimento dell'asta non valido. Un'asta pubblica si considera annullata se il numero dei suoi partecipanti è inferiore a due, nonché in assenza di pagamento da parte dell'ente aggiudicatore. Dopo che l'asta è stata riconosciuta come fallita, il proprietario dell'oggetto dell'asta può diventare il pignoratore, o l'asta può essere nominata di nuovo. In quest'ultimo caso, il tempo della loro detenzione dovrebbe essere nominato non prima di un mese dopo e il costo iniziale delle attività materiali dovrebbe essere ridotto del 15%.
Inoltre, l'asta pubblica può essere annullata se le parti del rapporto giuridico controverso concludono un accordo di pace. Se ciò diventa possibile dopo la pubblicazione della data dell'asta, il debitore è tenuto a pagare tutte le spese sostenute dall'organizzatore dell'asta.
Ritiro di valori materiali. La forma più comune di esecuzione di una decisione giudiziaria nell'ambito di procedimenti di esecuzione è il sequestro di beni. Allo stesso tempo, cinque giorni dopo l'imposizione del sequestro, viene effettuato un sequestro diretto dei beni materiali (parzialmente o completamente), che viene eseguito da un dipendente della FSSP.
Realizzazione di oggetti. La specificità della vendita dei beni pignorati è simile alle regole previste per il pegno. Tuttavia, questa procedura è gestita esclusivamente da un'agenzia governativa autorizzata.
Riconoscimento del soggetto come insolvente. In caso di fallimento di persone giuridiche e persone fisiche, le aste per la vendita dei beni costituiti in pegno vengono effettuate nella fase della gestione esterna e delle procedure concorsuali.
Innovazioni normative. Attualmente, l'acquirente dell'immobile è determinato esclusivamente dal prezzo all'asta ed è completamente esente da eventuali vincoli dei creditori. In precedenza, questo aspetto (condizioni per l'uso della proprietà da parte del nuovo proprietario) era regolato dalla legge federale n. 127, che si concentrava sui diritti dei creditori.
Tipi di mestieri. In questo contesto, ci sono eventi aperti e chiusi. Nel primo caso, la gara pubblica implica la partecipazione di eventuali enti. In quest'ultima versione, l'evento per la realizzazione dei valori materiali è focalizzato esclusivamente sui partecipanti invitati. Questo vale anche per la modalità di presentazione delle offerte. Quindi, la forma aperta (oralmente) o chiusa (busta sigillata) determina lo stato dell'evento. Le aste possono svolgersi anche in forma mista, quando, ad esempio, un evento chiuso in termini di partecipanti implica una forma aperta di offerte di prezzo.
Avviso di asta pubblica
Il testo del bando costituisce la base fondamentale per lo svolgimento delle aste pubbliche. Pertanto, questo documento dovrebbe essere redatto in stretta conformità con i requisiti tematici. Spesso, l'avviso di un'asta è equiparato a un'offerta pubblica. È importante comprendere che la distorsione delle informazioni nel testo dell'avviso, che ha influenzato l'esito dell'asta, può comportare l'annullamento dei loro risultati o il loro annullamento.
L'avviso deve riportare le seguenti informazioni:
- i termini dell'operazione (oggetto dell'asta, suo valore e gravame);
- informazioni sul titolare o titolare del diritto d'autore;
- dati sulla procedura di svolgimento dell'asta (luogo, ora e forma di partecipazione, chi è l'organizzatore, modalità di registrazione della partecipazione e determinazione del vincitore).
Le seguenti sfumature possono essere citate come precedenti tipici della pratica giudiziaria tematica nel nostro paese:
- criteri impliciti di valutazione delle domande;
- il prezzo del deposito è irragionevolmente alto;
- distorsione dei parametri dell'oggetto, che ne ha influenzato l'idea;
- descrizione incompleta degli ingombri dell'oggetto;
- informazioni incomplete sulle caratteristiche dell'oggetto;
- violazione della necessaria opportunità di familiarizzare con i documenti da cui è scaturito il diritto esercitato.
La pubblicazione dell'avviso dell'asta viene effettuata in conformità con il minimo richiesto, che include il sito Web del dipartimento del servizio giudiziario, il sito Web federale della FSSP e i mass media ufficiali delle autorità locali. Attualmente, la pratica arbitrale per queste pubblicazioni ha sviluppato i criteri necessari per la loro valutazione, che tengono conto della presenza obbligatoria di un testo cartaceo (escluso l'uso della sola trasmissione radiofonica e televisiva), del pubblico di riferimento, delle caratteristiche regionali e della piena disponibilità delle informazioni.
Ordine di condotta
Le regole generali per lo svolgimento dei pubblici commerci implicano le seguenti caratteristiche.
Queste aste si svolgono sotto forma di un'asta in cui la proprietà del debitore viene venduta al prezzo più alto.
L'avviso di asta deve essere pubblicato entro e non oltre 30 giorni prima dell'asta. Deve contenere informazioni complete circa l'oggetto, il luogo, l'ora, la procedura (registrazione di partecipazione) e la forma dell'asta, nonché il prezzo iniziale e la determinazione del vincitore.
Per partecipare all'asta pubblica, i richiedenti devono versare un congruo deposito. La sua dimensione e le modalità di iscrizione sono indicate nell'avviso. La caparra viene restituita in caso di annullamento dell'asta, nonché se il soggetto vi partecipa, quando non risultasse vincitore. La persona che ha vinto l'asta effettua il pagamento in conformità con il contratto di vendita, tenendo conto del deposito.
L'organizzatore ha il diritto di annullarli entro e non oltre tre giorni prima dello svolgimento dell'asta pubblica.
Il concetto di “persone che hanno partecipato all'asta, ma non l'hanno vinta” esclude i partecipanti che non si sono presentati all'evento e quelle persone che non hanno fatto sconti al prezzo originario dell'immobile.
Il giorno dell'asta, tra il vincitore e l'organizzatore viene firmato l'apposito protocollo, che ha forza legale di un accordo.
La gara avrà luogo solo se vi partecipano almeno due soggetti. E il vincitore è il partecipante con l'offerta più alta.
Se il partecipante che ha vinto l'asta si rifiuta di firmare il protocollo, perde la caparra. E l'organizzatore, che ha evitato di firmare il protocollo, restituisce al vincitore la caparra in doppia cifra e gli rimborsa tutte le spese di partecipazione all'asta, che superano l'importo della caparra.
Riconoscimento dell'asta non valido
L'asta è dichiarata nulla nei seguenti casi:
- meno di due partecipanti hanno presentato domanda di partecipazione all'asta;
- la partecipazione all'asta è stata inferiore a due partecipanti;
- nessuno ha svalutato il prezzo originario dei beni materiali;
- il vincitore dell'asta non ha pagato l'intero costo dell'oggetto dell'asta sul conto dell'organizzatore entro cinque giorni.
Poiché lo scopo dell'asta in questo caso non è stato raggiunto, viene nominata un'offerta ripetuta. Una nuova data per lo svolgimento delle aste pubbliche è fissata dopo che l'asta è stata dichiarata non valida entro un periodo da 10 a 30 giorni.
In tutti i casi, escluso il fatto che il vincitore dell'asta non paghi l'intero valore dell'immobile, l'asta secondaria viene effettuata con una diminuzione del costo originario del 15%. Tutte le altre regole per lo svolgimento delle negoziazioni secondarie sono conformi alla procedura per lo svolgimento dell'asta primaria. È importante capire che su richiesta di una persona interessata, il tribunale può riconoscere l'asta come non valida se la procedura per la sua condotta è stata violata.
Le norme che disciplinano la procedura per lo svolgimento delle aste pubbliche per immobili diversi sono le seguenti:
- ipoteca immobiliare - art. 56-58 FZ "Sui mutui (pegni di beni immobili)";
- pegno su altro bene - art. 350 del Codice Civile della Federazione Russa;
- vendita di titoli - art. 89 (parte 4) della legge federale "Sulla procedura di esecuzione".
