La cessione in uso di immobili già al momento locati è un'attività del tutto legale, denominata nella legislazione russa sublocazione. Tuttavia, è necessario trasferire un appartamento a terzi secondo determinate regole al fine di evitare conflitti con il proprietario della proprietà privata.
Caratteristiche e vantaggi della sublocazione
Il trasferimento di un appartamento in affitto a terzi è del tutto possibile ed è spesso un evento piuttosto redditizio. Ad esempio, un inquilino è riuscito a trovare un alloggio a un prezzo migliore, ma non è disposto o non è in grado di rescindere un contratto di locazione esistente. In questo caso, può affittare il primo appartamento ad altri inquilini a un prezzo più alto e lui stesso può vivere nel secondo, il che gli consentirà di ricevere un reddito aggiuntivo.
In conformità con il codice civile della Federazione Russa, il trasferimento di proprietà privata in sublocazione dovrebbe essere effettuato solo con il consenso del proprietario. Allo stesso tempo, l'opportunità corrispondente deve essere esplicitata nella locazione originaria dell'immobile: se il proprietario ha vietato di affittare l'appartamento a terzi, gli inquilini non hanno il diritto di agire nel proprio interesse. Infine, il periodo di sublocazione non dovrebbe superare la durata del contratto di locazione, che viene nuovamente negoziata nell'accordo con il proprietario dello spazio abitativo.
Tutela dei diritti del proprietario in caso di subaffitto di un appartamento
Il proprietario della proprietà privata deve essere estremamente responsabile nella redazione dei termini del contratto di locazione. In nessun caso è ammessa la cessione a terzi dell'immobile mediante accordo verbale: in tal caso l'affittuario è dotato di rilevanti diritti di disporre dell'immobile ricevuto, compresa la possibilità di sublocarlo a proprie condizioni.
Se il proprietario non è sicuro se valga la pena consentire a qualcuno di riaffittare l'immobile, oltre a conferire all'inquilino altri diritti, è necessario inserire nel contratto una clausola speciale, in base alla quale i termini del contratto può essere modificato in qualsiasi momento o può essere rescisso unilateralmente … Da un lato, l'assenza di divieti visibili nel contratto non spaventerà i potenziali inquilini e, dall'altro, sarà sempre possibile richiedere all'inquilino di interrompere determinate azioni in relazione agli immobili.
Inoltre, il contratto di locazione deve avere un periodo di validità chiaramente definito, prevedere l'importo, le modalità ei termini di pagamento (comprese le bollette), nonché contenere un inventario e lo stato dell'immobile nell'appartamento. Si consiglia inoltre di assicurare l'appartamento insieme alla proprietà per mantenere la calma al riguardo. Solo queste misure proteggeranno la proprietà da azioni illegali e pericolose da parte dell'inquilino e del subconduttore.
Difendere i diritti alla proprietà privata
Il proprietario dello spazio abitativo deve conoscere i nomi di tutte le persone affittate ai sensi del contratto, nonché i contatti per la comunicazione con loro. Se nell'appartamento vengono trovate persone non autorizzate o altri segni di violazione del contratto di locazione, è necessario contattare immediatamente l'inquilino e scoprire tutti i dettagli della situazione.
Se l'inquilino ha violato il contratto e ha iniziato a subaffittare l'appartamento all'insaputa del proprietario, è necessario chiedergli la cessazione delle azioni illegali sotto la minaccia della risoluzione del contratto sull'uso temporaneo della proprietà. In caso di rifiuto di compiere gli atti opportuni (o se la persona non si mette in contatto), il proprietario deve rivolgersi al magistrato o al tribunale distrettuale del suo luogo di residenza, facendo memoria.
Nella richiesta, indicare quali diritti del proprietario sono stati violati e allegare anche copie del contratto di locazione e del certificato di proprietà dell'appartamento. Si ricorda che la domanda va redatta per conto di tutti i comproprietari dello spazio abitativo, indicando i propri dati di passaporto (marito e moglie, che sono in quota di parenti, ecc.). Sarà inoltre necessario indicare i dettagli di tutti gli inquilini coinvolti nella violazione. Si consiglia di informare della presenza di testimoni (ad esempio, vicini o un agente di polizia distrettuale) che potrebbero registrare il fatto di residenza illegale di persone non autorizzate nell'appartamento. Dopo aver esaminato il caso, il tribunale emetterà un ordine per sfrattare il subaffittuario dall'appartamento e rivedere i termini dell'accordo con il proprietario.
