Il tasso di capitalizzazione viene utilizzato dagli analisti per determinare la fattibilità di investire in un potenziale investimento. Con l'aiuto di questo indicatore, viene eseguita una caratteristica comparativa con gli indicatori di mercato medi di oggetti simili. Nonostante la semplicità della formula di calcolo, il tasso di capitalizzazione richiede la raccolta di vari valori intermedi che influenzano i parametri principali.
Istruzioni
Passo 1
Determinare il livello di spazio libero (sottocarico) e il fattore di utilizzo dell'oggetto potenziale. In totale, questi valori sono 100%, quindi, dopo averne determinato uno, puoi calcolare immediatamente il secondo. Il sottocarico è definito come la percentuale dell'area dei locali non locati rispetto alla superficie totale degli immobili. Per determinare questi coefficienti, è necessario analizzare i dati statistici del mercato per oggetti simili.
Passo 2
Scopri quanto costa mantenere e gestire l'edificio. È necessario dividere tutte le spese del proprietario dell'immobile in indipendenti e dipendenti dal volume. I primi includono l'assicurazione, l'imposta sulla proprietà, la sicurezza e i secondi i costi del servizio.
Passaggio 3
Calcolare l'importo del reddito operativo netto per un potenziale investimento. Ciò richiede il reddito lordo potenziale, che è pari al canone annuo, moltiplicato per il fattore di utilizzo dell'impianto. Quindi sottrarre i costi variabili per la percentuale di utilizzo ei costi fissi di manutenzione dell'edificio da questa cifra.
Passaggio 4
Scopri il valore di mercato dell'immobile. Se il proprietario prevede di costruire un edificio, questo valore è uguale ai costi di costruzione. In caso contrario, viene preso il prezzo corrente per l'acquisizione dell'oggetto, che viene determinato mediante una valutazione di mercato.
Passaggio 5
Trova il tuo tasso di capitalizzazione. È pari al rapporto tra l'importo del reddito netto di esercizio e il valore di mercato dell'immobile. Il valore risultante mostra quale importo verrà rimborsato annualmente dal valore dell'investimento iniziale. Maggiore è questo importo, più redditizio è l'investimento in un potenziale oggetto. È considerato ottimale quando questo indicatore è del 15-20%.
